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Les points noirs du dispositif Pinel

Posté le 16/05/2017 par La Poule Faisane

loi pinelUn rapport récent de Immo G ­Consulting met en lumière les dangers de la Loi Pinel : des prix trop élevés, des plafonds de loyers mal établis ou encore des zonages mal calibrés.

 

 

 

Un régime qui semble être orné de multiples avantages

 

Dans une économie où l'investissement locatif est particulièrement apprécié, le dispositif Pinel apparaît comme le nec plus ultra. En 2016, ce type d'investissement avait en effet représenté la moitié des transactions réalisées dans le neuf, ce qui constituait en tout 61 325 ventes, une tendance qui ne fait que se confirmer.

 

Elle est alimentée par les faibles rendements de l'épargne, par des taux plutôt bas mais aussi par la fin prochaine, en décembre 2017, du dispositif qui promet d'intéressantes économies, jusqu’à 63 000 euros sur douze ans, avec des contraintes assez limitées. Néanmoins, sous des abords alléchants, ce régime n'est pas sans risques.

 

 

Des prix trop élevés

 

encadrement loyersLes promoteurs profitent du dispositif pour accroître les prix de leurs biens par rapport à ceux du marché. Les investisseurs tombent ainsi dans le piège d'acheter trop chers les appartements. Certes, le neuf coûte de 20 % à 30 % de plus que l’ancien, mais les écarts relevés entre les programmes neufs sont trop exorbitants pour se justifier. Les vendeurs s'arrogent des marges qui n'ont pas lieu d'être. Et les investisseurs, attirés par les réductions d'impôts promises, se font avoir.

L'étude en question montre ainsi que dans le quartier Gratte-Ciel, à Villeurbanne, des studios sont commercialisés à 6 160 euros/m2 et des deux-pièces à 5 300 euros/m2 alors que le prix moyen d'un deux-pièces neuf hors Pinel n'est que de 4 270 euros le m2. Une situation qui se retrouve dans des villes telles que Nantes, Strasbourg, Montpellier, Rennes, Toulouse, Rouen ou encore Besançon.

 

 

Une confiance trop aveugle dans les vendeurs

 

Les investisseurs ont en outre tendance à se fier aveuglément aux simulations que leur présentent les vendeurs. En effet, alors que le dispositif Pinel a été mis en place pour favoriser le logement intermédiaire, les plafonds de loyer devant en principe être de 20 % inférieurs à ceux du marché traditionnel, dans les faits, ils vont au-delà.Or, les locataires, même s'ils apprécient le neuf, ne veulent pas payer un loyer de 10 à 20% plus cher.

Ainsi, à Marseille, alors que le loyer moyen ne dépasse pas 11,20 euros par mètre carré, à l'intérieur de ce dispositif, il est de 12,50 euros. Les logements ne trouvant pas preneur, ou très difficilement, les bailleurs sont contraints de revoir leurs prétentions à la baisse. La conséquence est que les rendements théoriques sont loin de ceux pratiqués. Alors qu'ils sont annoncés entre 3 et 3,5%, ils ne sont en réalité souvent que de 2,5 à 3%. Ce constat est le même quelles que soient les zones observées : les logements neufs se louent à des loyers inférieurs au Pinel.

Cela remet également en cause le zonage géographique : ainsi, si un plafond à 8,75 euros le m2 est sensé à ­Angers, Calais, Brest, ou encore Dunkerque, il ne l'est plus à Rodez, Carcassonne, Saint-Brieuc ou encore Vichy. Dans les villes où le marché locatif est détendu avec des taux de non-occupation quelquefois élevés, l'investissement en Pinel n'est plus intéressant.

 

 

Source : LeMonde - Scellier

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